El mercado de lujo en Puerto Rico apuesta a la segunda casa

En resumen

• Una finca de La Cala, en Dorado Beach, se vendió por $40 millones el 1 de octubre de 2025, igualando el precio más alto registrado en la isla, según El Nuevo Día; no se ha informado la venta de una propiedad ofrecida en $65 millones
• El aeropuerto de San Juan movió una cifra récord de 13.6 millones de pasajeros en 2025, 3% más, y los viajes internacionales subieron 12%, publicó El Vocero
• Four Seasons abrió en Bahía Beach en noviembre de 2025, el hotel Auberge de Moncayo está previsto para 2027 y Esencia, en Cabo Rojo, espera sus primeros huéspedes a fines de 2029, según sus desarrolladores
• Los críticos dicen que extender la Ley 60 hasta 2055 ignora el desplazamiento y la falta de vivienda asequible, recogió NotiCel; la casa existente promedio en la isla supera los $212,000

Otro discurso para los ricos

SAN JUAN, Puerto Rico (12 de octubre de 2026) — Por una década, el segmento alto de la vivienda en la isla giró en torno a los incentivos contributivos que atrajeron a inversionistas dispuestos a mudarse. Ahora parte de la industria vende otra idea: que el próximo gran comprador tendrá casa aquí sin vivir aquí todo el año.

Así lo plantea un ensayo sin firma, «The Future of Luxury Real Estate in Puerto Rico», redactado al estilo de los análisis que preparan los corredores y que llegó a PuertoRico.com. El texto sostiene que la gente adinerada verá a Puerto Rico como ve a San Bartolomé o a Casa de Campo y Cap Cana en República Dominicana, y habla de compradores que pagan entre $10 y $30 millones por residencias en Dorado. No presenta datos de ventas que demuestren ese giro, y no hay cifras públicas sobre cuántos compradores de lujo residen aquí solo parte del año. El documento no identifica a su autor ni a su empresa.

Lo que dicen las ventas

La cúspide del mercado existe, aunque es estrecha. La Cala, el enclave que PRISA Group levanta dentro de Dorado Beach, vendió su primera propiedad por $40 millones el 1 de octubre de 2025, de acuerdo con El Nuevo Día, que señaló que ese precio empató la marca de la isla. Forbes había informado que en 2022 una casa de Dorado Beach se vendió en $40 millones y otra en $37 millones, y que en 2021 otra cambió de manos por $30 millones.

En un comunicado del 31 de octubre de 2025, la división de ventas del desarrollador dijo que dos fincas de La Cala estaban bajo contrato por cerca de $33 y $40 millones, y que casi todas las comunidades de lujo del país venden entre $3 y $20 millones. En agosto, El Nuevo Día publicó que otra venta en La Cala fue la segunda más alta del proyecto, sin revelar el monto. Una residencia de Dorado Beach que salió al mercado en octubre de 2025 por $65 millones rompería la marca de la isla si se vende cerca de ese precio, escribió Forbes a base de lo que dijo la corredora a cargo.

Se trata de ventas y ofertas divulgadas, no de un registro público completo. PuertoRico.com no encontró una base de datos pública y citable de ventas de lujo inscritas en el Registro de la Propiedad o en el CRIM.

Nuevos complejos y más vuelos

Hay base para decir que el lujo ya no se limita a Dorado. El antiguo St. Regis de Bahía Beach, en Río Grande, reabrió como hotel y residencias Four Seasons el 20 de noviembre de 2025, anunció la cadena. En Fajardo, Moncayo, una comunidad de 1,100 acres, escogió a Auberge para operar un hotel de 68 suites con residencias que estrenará en 2027, informó Auberge; según Marea Ecologista, la OGPe autorizó en 2026 que abrieran su oficina de ventas, su spa y su casa club.

En el suroeste, los promotores de Esencia en Cabo Rojo afirmaron en un comunicado del 11 de agosto que el proyecto de más de $2,000 millones recibió el visto bueno para seguir adelante, con 500 habitaciones de hotel, 1,200 residencias de unos $2 millones a más de $20 millones y la llegada de los primeros huéspedes a fines de 2029. El proyecto genera controversia. En una vista del Senado, Acueductos y la Autoridad de Energía Eléctrica dijeron no tener capacidad para suplirlo, reseñó The San Juan Daily Star, y varios senadores cuestionan un crédito contributivo turístico de $497.7 millones autorizado para la obra, según Caribbean Business; los desarrolladores aseguran que tendrán sus propios sistemas de agua y energía solar.

La conexión aérea, otro de los atractivos que menciona el ensayo, va en aumento. Por el aeropuerto Luis Muñoz Marín pasaron 13.6 millones de pasajeros en 2025, una marca histórica y 3% más que en 2024, publicó El Vocero con datos de la empresa matriz del operador. Los viajes domésticos crecieron 1.8%, a 11.9 millones, y los internacionales 12%, a 1.7 millones, cifras que también recogió El Nuevo Día.

La Ley 60 y el debate de la vivienda

Las contribuciones siguen siendo parte del argumento de venta. Con la Ley 38-2026, quien solicite un decreto de inversionista residente a más tardar el 31 de diciembre de 2026 mantiene hasta 2035 la exención total (0%) a los intereses, dividendos y plusvalías generadas tras mudarse; quien llegue después pagará 4% y el programa durará hasta 2055, detalla el Boletín 2026-004 del DDEC. Los solicitantes nuevos también deberán comprar su residencia principal en la isla en un plazo de dos años.

La GAO contabilizó 5,852 decretos de inversionista residente otorgados de 2012 a 2024 y recogió, de un estudio del DDEC de 2024, que cerca del 37% de los inversionistas con decreto tenía casa propia en la isla en 2020, y que esas propiedades promediaban sobre $5 millones. A lo largo de los últimos diez años, añadió la GAO, el costo de comprar o alquilar vivienda creció aquí a un ritmo menor que en el resto de la nación.

Los defensores de la vivienda ven otra realidad en la calle. La coalición PR No Se Vende sostuvo que estirar el programa hasta 2055 deja sin atender la especulación y el desplazamiento, informó NotiCel. El medio citó datos de la OCIF: las casas nuevas promedian más de $360,000 y las existentes, más de $212,000, mientras el ingreso mediano de los hogares ronda entre $24,000 y $25,000 al año.

En qué difieren las fuentes

Los comunicados de los desarrolladores, la corredora y la prensa coinciden en los precios de La Cala y Dorado Beach, pero los $33 millones corresponden a un contrato, no a una venta cerrada, y los $65 millones son un precio de oferta. El Gobierno y los promotores de Esencia discrepan sobre si el proyecto podrá suplir su propia agua y energía. Los datos de vivienda de la GAO y las cifras de asequibilidad de la coalición no miden lo mismo.

Lo que no dicen los informes

Ninguna fuente pública citada aquí mide cuántos compradores de lujo son dueños de una segunda residencia y no residentes, ni presenta datos del Registro de la Propiedad o del CRIM sobre ventas de alto valor. Las comparaciones con San Bartolomé, Casa de Campo y Cap Cana son del ensayo, que no ofrece precios para sustentarlas. Se desconoce quién lo escribió.

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Fuentes

Cada enlace se abrió y se comprobó al publicar esta nota. Oficial es una entidad de gobierno, una agencia o la propia organización; Prensa es un medio de noticias.

1. Prensa Vendida por $40 millones: nueva mansión frente a la playa de Dorado iguala récord de venta en Puerto RicoEl Nuevo Día (La Cala $40M sale, Oct. 2025) · elnuevodia.com · verificada 12 oct, 4:05 p. m. AST
2. Prensa Puerto Rico’s Most Expensive Home Just Hit The MarketForbes ($65M listing; 2021–22 sales) · forbes.com · verificada 12 oct, 4:05 p. m. AST
3. Oficial Dorado Beach, a Ritz-Carlton Reserve Residence, Celebrates Record-Setting Contracts for La Cala EstatesDorado Beach Real Estate (PRISA Group) (Developer release, Oct. 31, 2025) · accessnewswire.com · verificada 12 oct, 4:05 p. m. AST
4. Prensa Coastal mansion in Dorado Beach sets sales record for 2026El Nuevo Día (English) (Aug. 29, 2026) · elnuevodia.com · verificada 12 oct, 4:05 p. m. AST
5. Prensa Luis Muñoz Marín Airport breaks passenger recordsEl Vocero / The Weekly Journal (SJU 2025 traffic) · wjournalpr.com · verificada 12 oct, 4:05 p. m. AST
6. Prensa Luis Muñoz Marín Airport closed 2025 with 13.6 million passengersEl Nuevo Día (English) – SJU (SJU 2025 traffic) · elnuevodia.com · verificada 12 oct, 4:05 p. m. AST
7. Oficial Now Open: Four Seasons Resort and Residences Puerto RicoFour Seasons Hotels and Resorts (Opening, Nov. 20, 2025) · press.fourseasons.com · verificada 12 oct, 4:05 p. m. AST
8. Oficial Puerto Rico grants approval for EsenciaEsencia developers (Reuben Brothers, Three Rules Capital) (Developer release, Aug. 11, 2026) · prnewswire.com · verificada 12 oct, 4:05 p. m. AST
9. Prensa Water & power agencies tell Senate they can’t support Esencia’s demandsThe San Juan Daily Star (Senate hearing) · sanjuandailystar.com · verificada 12 oct, 4:05 p. m. AST
10. Prensa Esencia is Designed for Infrastructure Self-Sufficiency, say DevelopersCaribbean Business (Developers’ response; tax credits) · caribbean.business · verificada 12 oct, 4:05 p. m. AST
11. Oficial Auberge to Manage Luxury Hotel and Residences at MoncayoAuberge Collection (Dec. 3, 2024) · auberge.com · verificada 12 oct, 4:05 p. m. AST
12. Prensa OGPe autoriza apertura de spa, casa club y oficina de ventas de Moncayo ResortMarea Ecologista (Moncayo permits) · mareaecologista.com · verificada 12 oct, 4:05 p. m. AST
13. Oficial Informative Bulletin DDEC No. 2026-004Puerto Rico Department of Economic Development and Commerce (DDEC) (Act 38-2026 rules) · docs.pr.gov · verificada 12 oct, 4:05 p. m. AST
14. Oficial Puerto Rico: IRS Should Improve Oversight of Taxpayers Claiming Exemption from Federal Taxes (GAO-26-107225)U.S. Government Accountability Office (Decrees, housing data) · files.gao.gov · verificada 12 oct, 4:05 p. m. AST
15. Prensa Piden no extender los beneficios de la Ley 22 hasta el 2055NotiCel (PR No Se Vende; OCIF prices) · noticel.com · verificada 12 oct, 4:05 p. m. AST

Cómo lo verificamos

Los precios provienen de El Nuevo Día, Forbes y un comunicado del desarrollador de Dorado Beach; los detalles de los proyectos, de Four Seasons, Auberge, los promotores de Esencia, Marea Ecologista, The San Juan Daily Star y Caribbean Business; las cifras del aeropuerto, de El Vocero y El Nuevo Día; las reglas de la Ley 60, del DDEC; los datos de decretos y vivienda, de la GAO; y las críticas, de NotiCel.

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